법인 사택 취득세 중과 예외, 2026년 6월부터 최대 85㎡

회사가 직원 숙소로 사용하기 위해 아파트나 주택을 취득하더라도 무조건 일반 취득세율이 적용되는 것은 아닙니다. 법인이 유상으로 주택을 취득하면 원칙적으로 주택 수와 관계없이 취득세 본세 기준 12%의 중과세율이 적용되기 때문입니다. 사택 역시 주택에 해당한다면 같은 문제를 먼저 검토해야 합니다.

 

다만 직원에게 제공할 사원용 주택은 일정 요건을 충족하면 이 12% 중과 대상에서 제외될 수 있습니다. 특히 2026년 6월부터는 일부 지역의 면적 요건이 전용 85㎡까지 확대됐습니다. 사택을 매입하려는 법인이라면 이제 단순히 ‘60㎡ 이하인지’만 확인해서는 안 됩니다.

 

법인이 주택을 사면 원칙적으로 취득세 12%가 적용된다

「지방세법」 제13조의2는 법인이 유상거래로 주택을 취득하는 경우 법인 보유 주택 수와 관계없이 중과세율을 적용하도록 하고 있습니다.

 

취득세 본세 기준으로 보면 법인의 주택 취득세율은 12%입니다. 반면 일반적인 주택 유상취득은 취득가액에 따라 1~3%의 세율 구조가 적용됩니다. 6억원 이하는 1%, 6억원 초과 9억원 이하는 가액에 따라 계산되는 세율, 9억원 초과는 3%입니다.

 

따라서 회사가 직원 복지를 위해 사택을 산다는 이유만으로 처음부터 1~3%가 적용되는 것은 아닙니다.

 

먼저 ‘법인이 취득하는 주택’으로서 중과 대상인지 보고, 그다음 「지방세법 시행령」이 정한 사원용 주택 예외에 해당하는지를 확인해야 합니다.

 

여기서 중요한 점은 중과 배제는 취득세 면제가 아니라는 것입니다. 요건을 갖추면 법인의 주택 취득에 따른 12% 중과를 적용하지 않는다는 의미이지 취득세가 0원이 되는 것은 아닙니다.

 

2026년 6월부터 사원용 주택은 지역에 따라 85㎡까지 인정된다

현재 「지방세법 시행령」 제28조의2 제12호는 사원에 대한 임대용으로 직접 사용할 목적으로 취득하는 공동주택 중 일정 면적 이하 주택을 취득세 중과 대상에서 제외하고 있습니다.

 

2026년 5월 29일 시행령이 개정되면서 이 면적 기준이 지역별로 달라졌고, 개정규정은 2026년 6월 1일부터 시행됐습니다.

 

현재 기준은 다음과 같이 이해하면 됩니다.

• 수도권의 일반 지역: 전용면적 60㎡ 이하

• 수도권 밖의 지역: 전용면적 85㎡ 이하

• 수도권이라도 법에서 정한 인구감소지역: 전용면적 85㎡ 이하

 

즉 서울·경기·인천에 있다는 이유만으로 일률적으로 60㎡ 기준을 적용해서도 안 되고, 반대로 지방 소재 사택이라고 아무 면적이나 중과에서 빠지는 것도 아닙니다.

 

특히 비수도권 사업장에서 직원 숙소를 마련하는 기업이라면 전용면적 60㎡를 넘더라도 85㎡ 이하라면 새 기준에 따라 중과 배제 가능성을 다시 검토할 필요가 있습니다. 현행 시행령도 해당 지역의 사원용 주택에 85㎡ 기준을 명시하고 있습니다.

법인 사택 취득세 중과 예외, 2026년 6월부터 최대 85㎡

 

면적만 맞으면 끝이 아니다

전용면적이 기준 이하라고 해서 모든 법인 사택이 중과에서 제외되는 것은 아닙니다.

 

첫째, 사원에게 임대하기 위해 직접 사용할 목적으로 취득한 주택이어야 합니다. 단순히 법인이 주택을 매입한 뒤 향후 용도를 정하겠다는 정도로 접근해서는 곤란합니다. 취득 당시부터 사원용으로 사용할 목적과 실제 사용관계를 설명할 수 있어야 합니다.

 

둘째, 법인의 과점주주에게 제공하는 주택은 제외됩니다. 지방세법상 과점주주는 주주 1인과 특수관계인의 지분을 합쳐 발행주식 총수 또는 출자총액의 50%를 초과하면서 그 권리를 실질적으로 행사하는 자들을 말합니다. 따라서 대표이사라는 이유만으로 바로 제외되는 것도 아니고, 본인 명의 지분만 보고 판단해서도 안 됩니다. 특수관계인 지분까지 확인해야 합니다.

 

셋째, 취득 후 사용기간 요건이 있습니다. 정당한 사유 없이 취득일부터 1년이 지날 때까지 사원용으로 직접 사용하지 않거나, 해당 용도로 직접 사용한 기간이 3년 미만인 상태에서 매각·증여하거나 다른 용도로 전환하면 중과 예외에서 제외됩니다.

 

따라서 사택 취득 당시 세율만 확인하고 끝내지 말고 최소 3년 동안 실제 이용현황도 관리해야 합니다.

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다가구주택은 건축물대장까지 확인해야 한다

사원용 주택 예외는 일반적인 공동주택만을 대상으로 하는 것은 아닙니다.

 

「건축법 시행령」상 다가구주택도 건축물대장에 호수별 전용면적이 구분되어 기재돼 있다면 이 규정에서 말하는 공동주택 범위에 포함될 수 있습니다.

 

따라서 회사가 직원 여러 명의 숙소를 마련하기 위해 다가구주택을 통째로 취득하는 경우에는 단순히 등기부의 건물 전체 면적만 보고 판단하면 안 됩니다.

 

취득 전에는 적어도 다음 자료를 함께 확인하는 것이 좋습니다.

• 건축물대장상 용도

• 호수별 전용면적 기재 여부

• 주택 소재지가 수도권인지 여부

• 수도권이라면 인구감소지역 해당 여부

• 실제 입주할 임직원과 주주관계

• 취득 후 실제 사용 예정일

 

사택 매입계약을 먼저 체결한 뒤 세율을 검토하기보다 계약 전 단계에서 이 항목을 확인하는 편이 안전합니다.

 

사택 취득 전에는 ‘소재지→면적→사용자→사용기간’ 순서로 확인한다

실무에서는 네 단계로 정리하면 판단하기 쉽습니다.

 

첫 번째는 소재지입니다. 수도권 일반 지역인지, 수도권 밖인지, 수도권 인구감소지역인지를 확인합니다.

 

두 번째는 전용면적입니다. 적용지역에 따라 60㎡ 또는 85㎡ 이하인지 확인합니다.

 

세 번째는 실제 사용자입니다. 사원용 주택이어야 하고 법인의 과점주주에게 제공하는 주택이면 중과 예외를 적용할 수 없습니다.

 

마지막은 사후관리입니다. 특별한 사유가 없다면 취득일부터 1년 내 사원용으로 직접 사용하고, 그 용도로 3년 이상 유지할 계획인지 확인해야 합니다. 현행 시행령은 이 요건들을 사원용 주택의 중과 배제 조건으로 함께 두고 있습니다.

 

결국 법인 사택 취득세에서 가장 주의할 점은 ‘직원 숙소니까 중과되지 않는다’고 단순하게 판단하지 않는 것입니다.

 

반대로 법인이 취득한다는 이유만으로 모든 사택에 12%를 적용하는 것도 맞지 않습니다.

 

2026년 6월 이후 취득분이라면 특히 소재지를 먼저 확인해야 합니다. 수도권 밖 또는 수도권 인구감소지역의 사원용 주택은 전용 85㎡까지 중과 예외를 검토할 수 있기 때문입니다. 사택을 취득하기 전 소재지, 전용면적, 입주자, 주주관계와 향후 사용기간까지 한 번에 확인하는 것이 핵심입니다.