2026 부부 공동명의 종부세 특례, 9억원씩 공제와 12억원 공제 중 무엇이 유리할까?

부부가 아파트 한 채를 공동명의로 보유하고 있다면 종합부동산세를 계산하는 방법은 두 가지입니다.

 

부부가 각각 9억원의 기본공제를 받는 일반 공동명의 방식과 한 사람을 1세대 1주택자로 보아 12억원을 공제받는 특례 방식입니다.

 

겉으로는 9억원씩 두 번 공제받는 방식이 유리해 보입니다. 하지만 특례에는 고령자·장기보유 세액공제가 있어 실제 납부세액은 반대로 나올 수 있습니다.

 

특히 2026년부터는 공동명의 지분율과 관계없이 부부가 합의해 특례의 납세의무자를 선택할 수 있도록 규정이 변경됐습니다.

 

부부 공동명의 종부세는 기본공제 금액만 비교할 것이 아니라, 지분별 공시가격과 고령자·장기보유 세액공제까지 반영한 최종 세액으로 판단해야 합니다.

 

▶ 부부 공동명의는 정말 18억원까지 종부세가 없을까?

일반 공동명의 방식에서는 주택의 공시가격을 각자의 지분에 따라 나누고, 부부에게 각각 9억원의 기본공제를 적용합니다.

 

예를 들어 공시가격이 16억원인 아파트를 부부가 50:50으로 소유하고 있다고 가정하겠습니다.

• 남편 지분 공시가격: 8억원
• 아내 지분 공시가격: 8억원
• 각각의 기본공제: 9억원

 

두 사람 모두 지분 공시가격이 기본공제보다 작기 때문에 주택 한 채만 보유한 이 사례에서는 종부세 과세표준이 발생하지 않습니다.

 

그렇다면 공동명의 주택은 공시가격 18억원까지 항상 종부세가 없을까요?

 

그렇지는 않습니다.

 

같은 공시가격 16억원 아파트라도 지분율이 70:30이라면 다음과 같이 달라집니다.

• 남편 70%: 지분 공시가격 11억 2,000만원
• 아내 30%: 지분 공시가격 4억 8,000만원

 

남편의 지분 공시가격은 기본공제 9억원을 초과합니다. 따라서 남편에게 종부세 과세표준이 발생할 수 있습니다.

 

부부 각각 9억원 공제는 부부 전체 주택가격에서 무조건 18억원을 차감한다는 의미가 아닙니다.

 

공시가격뿐 아니라 실제 소유지분까지 확인해야 하는 이유입니다.

2026 부부 공동명의 종부세 특례, 9억원씩 공제와 12억원 공제 중 무엇이 유리할까?

 

▶ 12억원 공제 특례는 어떤 점에서 다를까?

「종합부동산세법」 제10조의2에 따른 공동명의 1주택자 특례는 부부 중 한 사람을 해당 주택의 납세의무자로 정하는 제도입니다.

 

특례를 신청하면 배우자의 지분까지 합산하여 한 채의 주택 전체를 기준으로 세금을 계산합니다.

 

기본공제는 12억원으로 적용되지만, 대신 일정 요건을 충족하면 1세대 1주택자의 고령자·장기보유 세액공제를 받을 수 있습니다.

 

2026년 적용 기준은 다음과 같습니다.

 

고령자 세액공제

• 만 60세 이상: 20%
• 만 65세 이상: 30%
• 만 70세 이상: 40%

 

장기보유 세액공제

• 5년 이상 보유: 20%
• 10년 이상 보유: 40%
• 15년 이상 보유: 50%

 

두 공제는 중복 적용할 수 있지만 합산 공제율은 최대 80%입니다.

 

예를 들어 특례 납세의무자가 만 72세이고 해당 주택을 16년간 보유했다면 고령자 공제율 40%와 장기보유 공제율 50%가 적용 가능한 구간입니다.

 

두 공제율을 더하면 90%이지만, 실제 적용되는 공제율은 한도인 80%입니다.

 

다만 이는 종부세 산출세액에 대한 세액공제로, 주택 공시가격의 80%를 공제한다는 의미는 아닙니다.

 

특례의 핵심은 기본공제가 18억원에서 12억원으로 바뀌는 대신, 요건을 충족하면 종부세액을 최대 80%까지 공제받을 수 있다는 점입니다.

 

따라서 나이가 많고 보유기간이 긴 납세자라면 12억원 공제 방식이 더 유리해질 수 있습니다.

 

▶ 2026년부터는 지분이 적은 배우자도 납세의무자가 될 수 있다

2026년 종부세에서 특히 확인해야 할 변화는 특례 납세의무자의 지정 방식입니다.

 

종전에는 부부의 지분율이 다르면 지분이 더 많은 배우자가 원칙적으로 납세의무자가 됐습니다. 지분율이 같은 경우에만 부부가 합의하여 선택할 수 있었습니다.

 

하지만 2026년 2월 27일 개정된 「종합부동산세법 시행령」 제5조의2 제3항은 지분율에 관계없이 공동 소유자 간 합의로 정한 사람을 특례 납세의무자로 규정하고 있습니다.

 

예를 들어 남편이 아파트의 70%, 아내가 30%를 보유한 상황을 가정하겠습니다.

 

남편은 만 55세이고 아내는 만 68세라면, 이제 지분이 적은 아내를 납세의무자로 선택하는 방안도 검토할 수 있습니다.

 

아내를 선택하면 아내의 연령을 기준으로 고령자 세액공제 적용 여부를 판단합니다.

 

반면 장기보유 세액공제도 선택한 아내의 주택 보유기간을 기준으로 판단합니다. 남편이 오래 보유했다는 이유로 남편의 보유기간이 그대로 적용되는 것은 아닙니다.

 

즉, 연령만 높다고 무조건 유리한 것은 아닙니다.

 

선택할 수 있는 배우자 각각의 연령과 실제 보유기간을 모두 비교해야 합니다.

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▶ 같은 아파트라도 특례가 유리한 경우는 달라진다

공시가격이 동일한 아파트라도 부부의 연령과 보유기간에 따라 유리한 방식이 달라질 수 있습니다.

 

먼저 공시가격 16억원, 지분율 50:50인 부부를 생각해 보겠습니다.

 

일반 공동명의 방식을 적용하면 각자의 지분 공시가격이 8억원으로 기본공제 9억원에 미달합니다.

 

따라서 다른 과세대상 주택이 없는 이 사례에서는 종부세가 발생하지 않습니다.

 

반면 특례를 적용하면 주택 전체 공시가격 16억원에서 12억원을 공제한 후 과세표준을 계산하게 됩니다.

 

이처럼 일반 공동명의 방식으로 종부세가 발생하지 않는다면 굳이 특례를 선택할 실익이 크지 않습니다.

 

이번에는 공시가격이 30억원인 아파트를 50:50으로 보유한 부부를 생각해 보겠습니다.

 

일반 공동명의 방식에서는 부부 각각의 지분 공시가격 15억원에서 기본공제 9억원을 차감해 과세표준을 계산합니다.

 

특례에서는 전체 공시가격 30억원에서 12억원을 차감하지만, 선택한 납세의무자의 고령자·장기보유 공제를 적용할 수 있습니다.

 

선택한 배우자가 고령이면서 오랜 기간 주택을 보유해 높은 세액공제율을 적용받는다면 특례가 유리해질 가능성이 있습니다.

 

그러나 특례 납세의무자가 만 60세 미만이고 보유기간도 5년 미만이라면 두 세액공제를 적용받지 못합니다.

 

이 경우에는 일반 공동명의 방식이 더 유리할 가능성이 높습니다.

 

실제 세액은 공정시장가액비율, 누진세율, 재산세액 공제와 세부담상한 등에 의해서도 달라집니다.

 

따라서 어느 공시가격부터 무조건 특례가 유리하다고 판단해서는 안 됩니다.

 

▶ 종부세 특례를 신청할 수 있는 부부의 조건은?

부부가 공동명의로 주택을 소유하고 있다는 사실만으로 특례 대상이 되는 것은 아닙니다.

 

2026년 기준 일반적인 공동명의 1주택자 특례의 핵심 요건은 다음과 같습니다.

1. 종부세 과세기준일인 6월 1일 현재 부부가 주택 한 채를 공동으로 소유해야 합니다.
2. 부부 모두 국내 세법상 거주자에 해당해야 합니다.
3. 다른 세대원이 원칙적으로 다른 주택을 소유하지 않아야 합니다.
4. 부부가 합의하여 특례 납세의무자 한 사람을 정해야 합니다.

 

일시적 2주택, 상속주택 등은 별도의 주택 수 산정 특례가 적용될 수 있으므로 일반적인 1주택 사례와 구분해야 합니다.

여기서 중요한 것은 과세기준일입니다.

 

종부세는 매년 6월 1일을 기준으로 주택의 소유관계와 과세대상 여부를 판단합니다.

 

따라서 6월 1일 이후 새롭게 공동명의로 변경했다면 해당 연도의 공동명의 적용 여부를 단순히 변경 후 등기상태만으로 판단해서는 안 됩니다.

 

공동명의 특례와 양도소득세의 1세대 1주택 비과세는 서로 다른 제도이므로, 한쪽의 요건을 충족했다고 다른 세금의 요건까지 자동 충족하는 것은 아닙니다.

 

▶ 특례 신청기간과 실제 세액 비교 방법

공동명의 1주택자 특례는 신청해야 적용받을 수 있습니다.

 

「종합부동산세법」 제10조의2 제2항에 따른 신청기간은 매년 9월 16일부터 9월 30일까지입니다.

 

2026년분 정기 신청기간은 2026년 10월 현재 이미 종료됐습니다.

 

최초 신청 시에는 공동명의 1주택자 특례 신청서와 혼인관계증명서 등을 제출하며, 신청한 내용에 변동이 없다면 다음 연도부터 별도로 재신청하지 않아도 계속 적용됩니다.

 

다만 소유자, 지분율, 특례 납세의무자 등이 변경되거나 특례 적용을 중단하려는 경우에는 변경신청 여부를 확인해야 합니다.

 

신청 여부를 판단할 때는 홈택스의 종합부동산세 모의계산을 이용하는 것이 좋습니다.

 

비교할 내용은 세 가지입니다.

• 일반 공동명의 방식으로 부부가 각각 납부할 예상 종부세 합계
• 남편을 특례 납세의무자로 정했을 때의 예상 종부세
• 아내를 특례 납세의무자로 정했을 때의 예상 종부세

 

특례를 신청할 수 있다고 해서 반드시 신청하는 것이 유리하지는 않습니다.

 

특히 2026년부터 납세의무자 선택 범위가 확대됐기 때문에 이전 연도에 계산한 결과가 현재에도 최적이라고 단정하기 어렵습니다.

 

결국 부부 공동명의 종부세를 판단할 때 가장 먼저 확인할 것은 공시가격과 소유지분입니다. 그다음 각 배우자의 연령과 보유기간을 적용해 실제 세액을 계산해야 합니다.

 

9억원씩 공제받는 것이 항상 유리하지도 않고, 12억원 공제 특례가 항상 유리한 것도 아닙니다.

 

최종적으로 부부가 실제 부담하는 종부세 총액이 더 작은 방식을 선택하는 것이 핵심입니다.