부모 자녀 간 아파트 저가매매, 증여세가 없어도 세금이 나오는 이유

부모가 시세보다 저렴하게 아파트를 자녀에게 팔 때 가장 많이 확인하는 기준은 '시가의 30% 또는 3억원'입니다.

 

그런데 이 기준을 충족하지 않는다고 해서 세금 문제가 모두 사라지는 것은 아닙니다.

 

가족 간 부동산 저가매매에서는 증여세, 양도소득세, 취득세가 각각 다른 기준으로 계산되기 때문입니다.

 

특히 2026년부터는 일정 수준 이상의 저가거래를 취득세에서 증여취득으로 판단하는 규정이 시행되고 있습니다.

 

부모·자녀 간 부동산 저가매매는 증여세가 발생하지 않더라도 부모의 양도소득세가 시가를 기준으로 재계산되거나 자녀의 취득세 과세표준이 높아질 수 있습니다.

 

구체적인 사례를 통해 세금별 판단 기준을 구분해 보겠습니다.

 

▶ 시가 12억원 아파트를 10억원에 팔면 세금은?

부모가 자녀에게 아파트를 매도하는 다음 상황을 가정하겠습니다.

• 아파트의 세법상 시가: 12억원
• 실제 매매대금: 10억원
• 시가와 거래가격의 차액: 2억원
• 시가 대비 할인율: 약 16.7%
• 매매대금은 실제로 지급
• 다른 증여나 부담부증여 등의 특수한 사정은 없음

 

설명을 단순화하기 위해 세목별 평가금액은 모두 12억원으로 동일하다고 가정합니다.

 

이 거래는 시가보다 2억원 저렴하지만, 그렇다고 반드시 증여세가 발생하는 것은 아닙니다.

 

반면 부모의 양도소득세나 자녀의 취득세는 다른 결과가 나올 수 있습니다.

 

이유를 이해하려면 먼저 세목마다 누구에게, 어떤 기준으로 과세하는지 구분해야 합니다.

부모 자녀 간 아파트 저가매매, 증여세가 없어도 세금이 나오는 이유

 

▶ 자녀의 증여세는 30%와 3억원 중 작은 금액이 기준

부모·자녀 등 특수관계인 사이에서 부동산을 시가보다 저렴하게 거래하면 자녀에게 증여세가 발생할 수 있습니다.

 

「상속세 및 증여세법」 제35조와 같은 법 시행령 제26조에 따른 저가양수 규정입니다.

 

특수관계인 간 저가양수에 따른 증여재산가액은 원칙적으로 다음과 같이 계산합니다.

 

증여재산가액 = 시가와 거래가격의 차액 − 기준금액

 

여기서 기준금액은 다음 둘 중 작은 금액입니다.

• 시가의 30%
• 3억원

 

시가가 12억원인 아파트라면 30%는 3억 6,000만원입니다.

따라서 기준금액은 더 작은 3억원이 됩니다.

 

실제 할인금액은 2억원이므로 저가양수에 따른 증여재산가액은 발생하지 않습니다.

 

즉, 위 사례에서는 저가양수에 따른 증여세가 발생하지 않습니다.

 

다만 이 기준을 가족끼리 자유롭게 할인할 수 있는 금액으로 이해해서는 안 됩니다. 증여세에서 이익을 계산하는 기준일 뿐, 다른 세금까지 면제해 주는 규정은 아니기 때문입니다.

 

▶ 부모의 양도소득세는 왜 5%부터 문제가 될까?

자녀에게 증여세가 발생하지 않더라도 부모에게는 양도소득세 문제가 생길 수 있습니다.

 

「소득세법」 제101조와 같은 법 시행령 제167조는 특수관계인과의 거래로 양도소득세 부담을 부당하게 줄이는 경우 부당행위계산 부인 규정을 적용하도록 정하고 있습니다.

 

일반적인 특수관계인 간 저가양도에서는 시가와 거래가격의 차액이 다음 중 하나에 해당하는지 확인합니다.

• 시가의 5% 이상
• 3억원 이상

 

두 요건 중 하나에 해당하고 법정 부당행위계산 요건을 충족하면 실제 거래가격이 아닌 시가를 기준으로 양도소득을 계산할 수 있습니다.

 

앞서 살펴본 시가 12억원 아파트를 10억원에 매도한 사례에서는 차액이 2억원입니다.

 

시가의 5%는 6,000만원이므로 해당 기준을 초과합니다.

 

따라서 부모가 실제로 받은 돈은 10억원이더라도 양도소득세 계산에서는 시가 12억원을 양도가액으로 적용할 수 있습니다.

 

증여세의 30% 기준을 충족하지 않는 거래라도 양도소득세에서는 5% 기준 때문에 시가 재계산 대상이 될 수 있습니다.

 

다만 부당행위계산 부인 대상이 된다고 해서 반드시 양도소득세를 납부하는 것은 아닙니다.

 

부모가 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하는지, 고가주택에 해당하는지, 취득가액과 보유·거주기간이 얼마인지 등에 따라 최종 세액은 달라집니다.

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▶ 자녀의 취득세는 5% 기준과 30% 기준을 모두 확인해야 한다

2026년 가족 간 저가매매에서 특히 복잡해진 부분은 취득세입니다.

 

취득세에서는 서로 다른 두 규정을 구분해야 합니다.

 

첫 번째는 유상취득 과세표준에 관한 부당행위계산 규정입니다.

 

「지방세법」 제10조의3과 같은 법 시행령 제18조의2에 따르면 특수관계인에게 시가인정액보다 낮은 가격으로 부동산을 취득한 경우, 차액이 3억원 이상이거나 시가인정액의 5% 이상이면 과세관청이 시가인정액을 취득당시가액으로 결정할 수 있습니다.

 

앞선 사례에서는 실제로 10억원을 지급했더라도 차액이 시가인정액의 5%를 초과합니다.

 

따라서 유상취득으로 인정되더라도 취득세 과세표준은 거래대금 10억원이 아닌 시가인정액 12억원으로 결정될 수 있습니다.

 

두 번째는 저가매매 자체를 증여취득으로 보는 규정입니다.

 

2026년 1월 1일부터 시행된 「지방세법」 제7조 제11항과 같은 법 시행령 제11조의3에 따르면 배우자·직계존비속 사이의 거래에서 다음 기준 중 하나를 충족하면 실제 대금을 지급했더라도 증여취득으로 판단할 수 있습니다.

• 시가인정액과 대금의 차액이 3억원 이상
• 그 차액이 시가인정액의 30% 이상

 

이 기준에 해당하면 단순히 할인받은 차액만 증여취득으로 보는 것이 아니라 취득한 부동산 전체를 증여취득으로 봅니다.

다만 앞선 12억원 아파트를 10억원에 취득한 사례는 차액이 2억원이고 할인율도 약 16.7%이므로 해당 증여취득 기준에는 미달합니다.

 

결국 이 사례에서는 유상취득으로 인정될 수 있지만, 취득세 과세표준은 시가인정액으로 조정될 수 있는 것입니다.

 

▶ 할인금액을 3억 5,000만원으로 늘리면 결과는?

이번에는 동일한 12억원 아파트를 부모가 자녀에게 8억 5,000만원에 매도한다고 가정하겠습니다.

 

시가와 거래가격의 차액은 3억 5,000만원이며 할인율은 약 29.2%입니다.

 

증여세부터 계산해 보겠습니다.

 

시가 12억원의 30%는 3억 6,000만원이고, 이보다 작은 3억원이 기준금액입니다.

 

따라서 저가양수에 따른 증여재산가액은 다음과 같습니다.

 

3억 5,000만원 − 3억원 = 5,000만원

 

자녀에게는 5,000만원의 증여재산가액이 발생합니다. 실제 증여세액은 증여재산공제와 과거 증여내역 등을 추가로 반영해야 확정됩니다.

 

취득세는 어떨까요?

 

시가인정액 대비 할인율이 30% 미만이더라도 차액 자체가 3억원 이상입니다.

 

따라서 2026년 저가양도 규정에 따른 증여취득 판단 기준에 해당합니다.

 

증여취득으로 분류되면 무상취득의 과세표준과 세율을 적용하며, 조정대상지역의 일정 요건을 충족하는 주택은 취득세율 12%가 적용될 수 있습니다.

 

그러나 1세대 1주택자가 배우자나 직계존비속에게 증여하는 경우 등 법정 제외 사유가 있다면 중과세율을 적용하지 않을 수 있습니다.

 

가족 간 저가매매에서 증여취득으로 분류된다는 사실만으로 취득세율 12%가 자동 적용되는 것은 아닙니다.

 

일반적인 무상취득의 기본세율은 3.5%이며, 12% 중과 여부는 주택 소재지, 주택 전체의 시가표준액, 증여자의 주택 보유 상황과 중과 제외 사유 등을 추가로 검토해야 합니다.

 

▶ 2026년 거래라면 계약일과 지분거래 여부도 중요하다

2026년 개정 규정을 적용할 때는 취득시기를 확인해야 합니다.

 

가족 간 저가양도를 증여취득으로 보는 제도는 2026년 1월 1일부터 시행됐습니다.

 

또한 2026년 6월 1일부터는 「지방세법 시행령」 제11조의3의 개정에 따라 부동산 지분만 취득하는 경우에도 전체 지분을 취득한 것으로 환산하여 가격 차이를 판단합니다.

 

따라서 지분 50%만 매매하는 거래라고 해서 실제 지분가액의 차액만으로 3억원 기준을 판단해서는 안 됩니다.

 

특히 이 개정사항은 2026년 6월 1일 이후 납세의무가 성립하는 경우부터 적용되므로, 과거 계약에 현재 규정을 일률적으로 적용하는 것은 주의해야 합니다.

 

아울러 부모·자녀 간 거래에서는 매매계약서만으로 정상적인 유상거래가 입증되는 것은 아닙니다.

 

실제로 자녀가 대금을 부담했는지 확인할 수 있도록 자금출처, 금융계좌 이체내역, 계약조건, 대금 지급 및 정산내역을 보관하는 것이 중요합니다.

 

▶ 가족 간 부동산 거래, 어떤 순서로 판단해야 할까?

부모가 자녀에게 부동산을 매도할 때는 단순히 증여세가 얼마나 나오는지만 계산해서는 부족합니다.

 

먼저 실제 거래대금과 세목별 시가를 산정해야 합니다.

 

그다음 자녀의 저가양수 증여세, 부모의 양도소득세 부당행위계산, 자녀의 취득세 과세표준 및 증여취득 해당 여부를 각각 판단해야 합니다.

 

마지막으로 취득세 중과 제외 사유, 양도소득세 비과세 요건, 기존 증여내역 등을 반영해 전체 세부담을 계산해야 합니다.

증여세가 발생하지 않는 거래와 세금 문제가 없는 거래는 같은 의미가 아닙니다.

 

특히 2026년 이후의 가족 간 부동산 거래라면 증여세의 30%, 양도소득세의 5%, 취득세의 5% 및 30% 기준을 서로 혼동하지 않는 것이 중요합니다.

 

※ 2026년 10월 시행 법령 기준입니다. 실제 거래에서는 세목별 시가 평가방법, 취득시기, 주택 보유 현황, 비과세·중과 제외 요건에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.