임차한 사무실에 인테리어 공사를 진행하고, 임대인으로부터 공사비 일부를 지원받았다면 어떻게 회계처리해야 할까요?
이때는 지원금 자체뿐 아니라 인테리어 공사로 만들어진 시설을 어떤 자산으로 인식할지도 함께 확인해야 합니다.
임차인이 통제하는 인테리어 시설은 별도의 유형자산이 될 수 있고, 임대인이 지급한 지원금은 리스 인센티브로서 사용권자산에 반영될 수 있습니다.
반대로 해당 시설을 실질적으로 임대인이 통제한다면 지원금의 회계처리도 달라질 수 있습니다.
인테리어 지원금 회계처리의 핵심은 공사로 만들어진 자산의 통제 주체와 지원금의 경제적 실질을 각각 판단하는 것입니다.
▶ 사용권자산과 인테리어 시설은 서로 다른 자산이다
임차한 사무실에 5,000만원을 들여 인테리어 공사를 진행했다고 가정하겠습니다.
리스 회계에서 인식하는 사용권자산은 사무실 자체를 소유한다는 의미가 아닙니다. 일정 기간 해당 사무실을 사용할 권리를 자산으로 인식하는 것입니다.
반면 인테리어 공사로 설치한 시설장치, 내부 설비 등은 별도로 판단해야 합니다.
회사가 해당 시설을 통제하고 미래 경제적 효익을 얻는다면 K-IFRS 제1016호 「유형자산」에 따른 자산 인식을 검토할 수 있습니다.
즉, 같은 임차 사무실과 관련되어 있더라도 다음 두 가지 자산이 동시에 존재할 수 있습니다.
- 사용권자산: 임차한 공간을 일정 기간 사용할 권리
- 시설장치 등 유형자산: 임차인이 통제하는 인테리어 시설이나 설비
인테리어 공사비라고 해서 반드시 사용권자산에 포함되는 것은 아닙니다.
또한 시설장치의 소유권이 계약 종료 후 임대인에게 이전된다는 사실만으로, 리스기간 중에도 임대인이 해당 시설을 통제한다고 단정할 수는 없습니다.
계약조건과 실질적인 사용·통제 관계를 함께 살펴야 합니다.
▶ 공사비를 지원받았는데 왜 시설장치를 직접 차감하지 않을까?
임대인이 임차인을 유치하기 위해 지원금을 지급했다면, 그 금액은 리스계약과 관련된 경제적 혜택일 수 있습니다.
K-IFRS 제1116호 「리스」 부록 A에서는 리스와 관련하여 임대인이 임차인에게 지급하거나 임차인의 비용을 상환·부담하는 금액 등을 리스 인센티브로 정의합니다.
예를 들어 회사가 자체 영업에 사용할 인테리어 시설을 설치하고, 건물주는 장기 임대차계약을 유도하기 위해 공사비 일부를 지원하기로 했다고 가정하겠습니다.
이 지원금이 리스 인센티브로 판단된다면 회사는 다음 두 가지를 구분해야 합니다.
① 인테리어 공사로 취득한 시설장치의 원가
② 임대인으로부터 받은 리스 인센티브
인테리어 시설의 취득원가는 별도의 유형자산으로 인식하고, 리스 인센티브는 제1116호의 리스 측정 규정에 따라 반영하는 구조입니다.
따라서 지원금이 인테리어 공사비를 기준으로 산정됐다는 이유만으로 시설장치 취득원가에서 직접 차감하는 것이 항상 적절한 것은 아닙니다.
임차인이 통제하는 시설의 공사비를 임대인이 보전해 주는 거래라면, 유형자산 인식과 리스 인센티브 회계처리를 구분해 검토해야 합니다.
▶ 숫자로 보면 어떤 자산이 얼마씩 잡힐까?
이해를 돕기 위해 다음과 같은 가상 사례를 살펴보겠습니다.
회사는 신규 사무실을 임차하고, 리스 개시일에 다음 조건이 확정됐습니다.
- 리스부채 최초 측정액: 1억 8,000만원
- 임차인이 통제하는 인테리어 시설 공사비: 5,000만원
- 리스 개시일에 수령한 인테리어 지원금: 2,000만원
- 지원금은 리스 인센티브에 해당
- 선급리스료, 리스개설 직접원가, 복구원가 등 추가 조정사항 없음
이때 인테리어 시설은 별도로 5,000만원의 유형자산으로 인식한다고 가정합니다.
한편 사용권자산의 최초 측정액은 다음과 같습니다.
사용권자산 = 리스부채 최초 측정액 - 개시일에 받은 리스 인센티브
1억 8,000만원 - 2,000만원 = 1억 6,000만원
결과적으로 회사는 다음 두 가지 자산을 인식합니다.
① 사용권자산: 1억 6,000만원
② 시설장치: 5,000만원
리스부채는 1억 8,000만원입니다.
여기서 중요한 점은 인테리어 시설 5,000만원과 지원금 2,000만원을 단순 상계하지 않는다는 것입니다.
지원금이 리스 인센티브로 분류되었기 때문에 사용권자산 원가에 반영한 것입니다.
단순화한 리스 개시일 분개는 다음과 같습니다.
차변: 사용권자산 1억 6,000만원
차변: 현금 2,000만원
대변: 리스부채 1억 8,000만원
인테리어 시설의 취득은 별도로 다음과 같이 기록할 수 있습니다.
차변: 시설장치 5,000만원
대변: 현금 또는 미지급금 5,000만원
두 분개는 각각 리스계약과 인테리어 시설 취득이라는 다른 거래를 반영합니다.
위 사례는 추가 조정사항과 세금 효과를 제외한 단순 예시입니다.
▶ 지원금이 아직 입금되지 않았다면 계산이 달라진다
리스 인센티브는 수령 시점에 따라 최초 측정에 반영하는 방법이 다릅니다.
K-IFRS 제1116호 문단 24에 따르면 리스 개시일 이전이나 개시일에 이미 받은 인센티브는 사용권자산 최초 원가에서 차감합니다.
반면 문단 27에서는 리스 개시일 현재 받을 리스 인센티브를 리스부채 측정에 포함되는 리스료에서 차감하도록 규정합니다.
예를 들어 임대인이 향후 일정 시점에 지원금을 지급하기로 확정했다면, 회사는 개시일 현재 아직 받지 못한 인센티브를 고려하여 미지급 리스료의 현재가치를 측정해야 합니다.
이때는 지원금의 금액뿐 아니라 실제 수령 시점과 적용 할인율도 중요합니다.
이미 받은 지원금은 사용권자산 최초 원가에서, 개시일 현재 받을 지원금은 리스부채 측정에 포함되는 미래 리스료에서 반영한다는 차이가 있습니다.
동일한 지원금을 사용권자산에서 직접 차감하고 리스부채에서도 다시 차감하면 인센티브를 중복 반영하는 오류가 발생할 수 있습니다.
또한 리스 개시일 이후 처음으로 지원금을 약정하거나 지급조건을 변경했다면, 최초 계약에 포함된 인센티브와 동일하게 처리할 수 있는지 별도로 검토해야 합니다.
▶ 인테리어 시설의 감가상각은 어떻게 해야 할까?
지원금을 사용권자산에 반영했다고 해서 인테리어 시설의 감가상각이 없어지는 것은 아닙니다.
회사가 통제하는 시설장치를 유형자산으로 인식했다면 해당 자산의 내용연수와 잔존가치 등을 고려해 감가상각을 검토해야 합니다.
특히 임차기간이 종료되면 더 이상 사용할 수 없는 철거 불가능한 시설이라면 리스기간과 자산의 내용연수 사이의 관계가 중요합니다.
국제회계기준 해석위원회는 2019년 리스기간과 임차시설 개량의 내용연수에 관한 의제결정에서, 임차인이 관련 시설의 효익을 리스기간 이후에는 얻을 수 없는 경우 내용연수가 리스기간으로 제한될 수 있음을 설명했습니다.
그러나 모든 인테리어 시설의 내용연수가 무조건 리스기간과 동일한 것은 아닙니다.
계약 연장 가능성, 시설의 철거·이전 가능성, 실제 사용 가능기간 등을 종합적으로 검토해야 합니다.
한편 사용권자산은 제1116호에 따라 감가상각하고, 리스부채에는 유효이자율법에 따른 이자비용 등이 반영됩니다.
따라서 시설장치 감가상각비, 사용권자산 감가상각비, 리스부채 이자비용은 각각 구분하여 관리하는 것이 중요합니다.
▶ 임대인이 시설을 통제한다면 회계처리는 달라진다
임차인이 공사를 진행했더라도 완성된 시설을 실질적으로 임대인이 통제한다면 지원금은 리스 인센티브가 아닐 수 있습니다.
예를 들어 회사가 임대인의 요청으로 건물의 공용 설비를 설치하고, 해당 시설이 임대인의 자산으로 관리되는 상황을 생각해 볼 수 있습니다.
이때 임대인이 지급한 금액은 다음 중 어떤 거래인지 검토해야 합니다.
① 임대인을 대신하여 지출한 공사비의 상환
② 임대인에게 별도로 제공한 공사·설치 용역의 대가
③ 그 밖의 계약상 거래에 따른 정산금
특히 임차인이 임대인에게 별도의 재화나 용역을 제공하는 경우라면 K-IFRS 제1115호 「고객과의 계약에서 생기는 수익」에 따른 수익인식 요건을 검토할 수 있습니다.
다만 임대인이 시설을 통제한다는 사실만으로 곧바로 매출을 인식할 수 있는 것은 아닙니다.
누가 시설을 통제하는지와 별도 수행의무가 존재하는지를 구분해서 판단해야 합니다.
참고로 국제회계기준위원회는 2020년 IFRS 16의 예시 13을 수정하면서 임차시설 개량비 상환에 관한 설명을 삭제했습니다. 이는 해당 지급액을 일률적으로 리스 인센티브 또는 비인센티브로 분류하지 않도록, 기존 예시에서 발생할 수 있는 혼동을 줄이기 위한 조치였습니다.
▶ 실제 결산에서는 무엇을 먼저 확인해야 할까?
실무에서는 지원금 입금내역만으로 회계처리를 결정하기보다 계약과 공사 내용을 함께 검토해야 합니다.
먼저 임대차계약서와 지원금 약정서를 확인해 해당 지급액이 임차 유치를 위한 조건인지, 특정 공사의 대가인지 파악합니다.
그다음 공사계약서와 시설별 내역을 통해 완성된 자산을 실질적으로 누가 통제하는지 검토합니다.
마지막으로 리스 개시일과 지원금 지급일을 비교하고, 리스부채 및 사용권자산 최초 측정에 해당 금액이 중복 또는 누락되지 않았는지 확인합니다.
시설장치 등 별도 자산이 있다면 감가상각 기간과 자산별 장부금액도 관리해야 합니다.
인테리어 지원금 회계처리는 지원금 하나의 계정과목을 결정하는 문제로 끝나지 않습니다.
시설의 자산 인식, 리스 인센티브 반영, 리스부채 측정, 이후 감가상각까지 연결해서 검토해야 결산 오류를 줄일 수 있습니다.
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